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Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento

Contrato de arras: características, modelos y funcionamiento

El contrato de arras es un tipo de acuerdo, muy común en el sector inmobiliario, que se firma para asegurar el cumplimiento de la obligación de una venta. 

En este post analizamos qué es el contrato de arras, qué clases de arras existen, ofrecemos un modelo y descubrimos cómo la firma electrónica ayuda a su formalización de manera ágil y legal.

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¿Qué encontrarás en este post?

 

Contrato de arras ¿Qué es?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor sobre la compraventa de bienes o inmuebles a través de la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal para asegurar que dicho bien/inmueble se reserva a ese comprador.

Por lo tanto, a través del contrato de arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.

Por su parte el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

Básicamente se trata por tanto de un precontrato, particularmente por el hecho de que lo qué se está contratando, es simplemente la obligación de firmar un acuerdo, es decir, el contrato de compraventa en el futuro.

El contrato de arras es un documento de gran importancia puesto que viene a ser una transcripción de lo que -posteriormente - será el contrato, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el bien o inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

¿Qué es contrato de arras?

 

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

El contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.

Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:

    • Datos personales de la parte vendedora y compradora.
    • Descripción e identificación del inmueble.
    • Precio final de la compraventa y forma de pago.
    • Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
    • Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
    • Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
    • Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
    • Firma de comprador y vendedor.

Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.

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¿Qué clases de arras existen?

El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.

  • Arras confirmatorias

El comprador entrega una cantidad como prueba de la celebración del contrato o garantía de su ejecución que será restada posteriormente al precio final. Si una parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y una indemnización por daños y perjuicios.

  • Arras penales

La parte cumplidora tiene la opción de exigir la obligación del cumplimiento del  contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados por la parte cuyas expectativas hayan quedado frustradas, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena.

En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, solo en el caso de que las partes lo hubieran pactado.

 

  • Arras penitenciales

Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil que establece lo siguiente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas. 

A falta de indicación expresa en los contratos, tanto la doctrina como la jurisprudencia han venido entendiendo que, la entrega de arras tiene una función puramente confirmatoria o pago de una parte del precio final.

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Modelo contrato de arras

Este modelo puedes utilizarlo como la base de tu contrato de arras a partir de él puedes añadirle más cláusulas que te interesen:

 

MODELO CONTRATO DE ARRAS 

 

En el lugar de […], a [día/mes/año].

REUNIDOS

De una parte, D/Dª [persona comodante] mayor de edad, de profesión […], y con domicilio en el Ayuntamiento [dirección], D.N.I. Nº […] 

Y de otra, D/Dª [persona comodataria] mayor de edad, de profesión […], y con domicilio en el Ayuntamiento [dirección], D.N.I. Nº […] 

INTERVIENEN

Ambas partes en nombre propio y se reconocen mutuamente la capacidad legal suficiente para contratar y obligarse.

Que ambas partes han convenido la formalización del presente CONTRATO DE ARRAS con arreglo a las siguientes,

CLÁUSULAS

Primero.- Don/ña ..................................................... se obliga a vender a Don/ña............., que se obliga a comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio de .................................. euros.

Segundo.- Don/ña ......................................................... entrega a Don/ña.............. a cuenta y como arras o señal de la compra-venta futura, la cantidad de ............................... euros, que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores.

Tercero.- Don/ña ........................................................... se obliga a entregar el resto del precio en el plazo máximo de ....... días naturales. El otorgamiento de la escritura pública de compra-venta se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.

Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y de la escritura pública de compra-venta que en su día se otorgue, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), que pagará la parte vendedora.

La elección del notario autorizante de la referida escritura corresponderá a la parte compradora. Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura pública serán de cuenta de la parte vendedora.

 FIRMAS:

La parte vendedora                  La parte compradora

 

Firma electrónicamente tu contrato de arras

Este tipo de contratos se suelen realizar dentro del sector inmobiliario, donde las transacciones digitales son cada vez más habituales. 

Hasta hace poco la opción más convencional para firmar un contrato inmobiliario era reunirse de forma presencial o enviarlo por correo ordinario y esperar a que lo devuelvan firmado. 

Pero estos métodos en los tiempos que corren, resultan cada vez más complicados porque implican desplazamientos, ya sea a la oficina de la inmobiliaria o a la Correos, y tiempo de espera, desde que una de las partes lo envía, hasta que se recibe la contestación firmada de vuelta.

Afortunadamente existen alternativas. La tecnología es Ideal para la firma online de contratos de arras, pero también para la firma digital de contratos de alquiler, notificaciones de finalización de contrato o gestión de impagos. Para todos los contratos y notificaciones de este sector Signaturit ofrece una experiencia 100% digital y segura

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No es necesario tener certificado digital para firmar documentos online. Únicamente es necesario una dirección de correo electrónico y acceso a internet desde cualquier dispositivo (teléfono móvil, tablet, u ordenador).

Cómo firmar electrónicamente es sencillo y se resume en 5 pasos: 

1.- La persona que recibe el documento lo abre y comprueba que efectivamente es el documento que está esperando. 

2.-Acepta los terminos y condiciones y firma 

3.- Rellena los datos que le solicitan como nombre, apellidos y fecha pero no podrá modifcar el contenido. Únicamente podrá acceder a su visionado en modo de lectura. 

4.- Si está conforme lo firmará dibujando con su dedo su firma en la pantalla de su móvil o con el ratón de su ordenador. Con la nueva app de firma, es posible firmar desde tu móvil escaneando el código QR que encontrarás en la columna izquierda del recuadro. Una vez hayas firmado, haz clic en "Aceptar".

4.- En un clic envía el contrato firmado recibiendo todas las partes una copia del mismo.  

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